Los litigios iniciados sobre arrendamientos urbanos por impago de la renta se redujeron de forma drástica en Castilla y León durante los últimos cinco años. El número de sentencias dictadas por los tribunales pasaron de las 624 en 2012 a las 356 el pasado año, lo que se traduce en un descenso del 42,9 por ciento, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) consultados por Ical.
En ese sentido, los tribunales emitieron 356 sentencias en las que el impago de la renta enfrentó a propietario y arrendatario. Se trata de 18 más que en 2016, cuando se contabilizó la cifra más baja. Por tanto, los litigios crecieron un 5,32 por ciento durante 2017 en relación al ejercicio anterior, aunque lejos de los 624 de 2012.
Asimismo, Castilla y León registró en total 406 sentencias por arrendamiento urbano durante el pasado año, un 9,13 por ciento más que en 2016. Este incremento fue muy inferior al contabilizado a nivel nacional que se situó en el 19,2 por ciento, con un total de 11.814. De ellas el 80,5 por ciento fueron por alquiler de viviendas y el 19,5, restante por arrendamientos con usos distintos.
Asimismo, la falta de pago de la renta o cantidades que se asimilan (fianzas) fue la causa mayoritaria de las sentencias dictadas por los tribunales de justicia sobre arrendamientos urbanos. En concreto, representó el 87,7 por ciento en la Comunidad, con 356, como en España, donde representaron un 82,02 por ciento, con 9.691. También la denegación de la prórroga supuso el 1,5 por ciento y el subarriendo o la cesión no autorizada, el 0,5 por ciento.
Por otra parte, el 74,6 por ciento de las sentencias por arrendamientos urbanos emitidas en 2017 en Castilla y León estimaron totalmente la demanda presentada, principalmente por impagos. Además, un 10,6 por ciento se desestimaron y un 14,8 por ciento, se estimaron de forma parcial.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica que si el inquilino deja de pagar durante más de un mes el alquiler, el propietario debe, primero, ponerse en contacto, ya sea por teléfono o por escrito. Si el inquilino no responde, tendrá que volver a reclamarle el pago, pero ya medios que supongan una prueba legal: burofax, conducto notarial, o acto de conciliación judicial. Si aún así el inquilino no paga, no queda más remedio que ir a juicio.
Puede reclamar lo que se le debe, o resolver el contrato y solicitar el desahucio por impago, o las dos cosas a la vez. En el caso de que el inquilino sea solvente, aconseja reclamar la cantidad adeudada. De lo contrario, además de no cobrar nada, tendrá que hacerse cargo de los gastos por el proceso judicial. “Mejor céntrese en resolver el contrato y recuperar el inmueble”, recomienda la OCU.
Los desahucios se solucionan en un juicio verbal, un procedimiento “rápido y no demasiado complicado”, aunque requiere presencia de abogado y procurador. La OCU advierte de que debe tenerse en cuenta que sus honorarios son libres y pueden variar mucho de uno a otro. Como ejemplo, para un impago de dos mensualidades de 1.200 euros, el coste del juicio puede suponer entre 800 y 4.000 euros.
Antes de que se celebre el juicio, el inquilino tiene la posibilidad de pagar lo que debe, mediante un depósito en el juzgado o ante notario (lo que se conoce como “enervación”). Para que el problema de desahucio se resuelva rápidamente, el casero puede comprometerse a perdonar toda o parte de la deuda a cambio de que el inquilino abandone el inmueble en el plazo pactado.
Prevenir, mejor que curar
Por otra parte, la OCU recomienda a los arrendadores que tomen medidas preventivas. Antes, recomienda asegurarse de comprobar la identidad del inquilino y su solvencia. Para ello, propone pedir una copia de dos nóminas y su número de la Seguridad Social. También plantea pedir una fianza -como mínimo equivalente a una mensualidad (dos, si no se trata de una vivienda); un aval bancario para que si el inquilino no paga, el banco lo haga -se debe exigir un importe mínimo de seis meses de renta y un plazo equivalente al del contrato.
Finalmente, el propietario puede reclamar un aval personal privado. Es más fácil para el inquilino que el bancario, pero el propietario tendrá que comprobar la solvencia del avalista. Finalmente, existe la alternativa del seguro de impago. Algunas compañías cubren el impago del alquiler, el desahucio y los desperfectos de las viviendas, pero normalmente se exige que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino.
En Ponferrada, aún lejos de una "burbuja"
La situación del mercado inmobiliario en Ponferrada ha sufrido un repunte en lo que va de año, con una clara preferencia por el alquiler de viviendas frente a la compra. Así lo ha explicado a InfoBierzo el portavoz de la Asociación de Inmobiliarias del Bierzo, (Aúna), Luis Valle, de la que forman parte diez agencias.
“Mas del 60% de los inmuebles que ofertamos son en régimen de alquiler; algo lógico porque la gente no se puede permitir comprar”, ha considerado Valle. En cuanto a los perfiles de clientes que eligen el alquiler, hay dos que destacan: la gente que viene a El Bierzo de forma temporal por trabajo y la gente joven que no puede acceder a una vivienda nueva a causa de su bajo poder adquisitivo y la incertidumbre sobre un futuro laboral, y por extensión familiar, lejos de Ponferrada.
Actualmente en Ponferrada hay algo más de 150 pisos en venta, la mayoría en la zona de La Rosaleda y en algunos edificios de la zona centro. En cuanto a alquileres, hay 600 inmuebles -pisos, casas y locales- en total entre los ya alquilados y los que se ofertan, aunque el portavoz de Aúna asegura que “los pisos se alquilan de inmediato, en 15 días desde que se pone un anuncio ya tienen inquilinos”.
Otro aspecto a tener en cuenta son los precios, la media del alquiler de un apartamento de 80 metros cuadrados es de 450 euros en La Rosaleda -una de las zonas más demandadas junto a la Zona Alta- y a partir de 200 euros en otras zonas. “Un adosado podría estar entre 800 y los 1.000 euros el alquiler, pero de esos hay diez pisos en Ponferrada, el precio de pisos más ‘normales’ es mucho más bajo”.
A pesar de esto, Valle no cree que vaya a producirse próximamente una burbuja inmobiliaria a causa de los alquileres como la que se produjo hace diez años en España y que amenaza en la actualidad a las grandes ciudades. “En Madrid se intuye la burbuja porque hay mucha demanda de propiedades y hay menos oferta, pero en El Bierzo -a pesar de que mucha gente compra pisos para sacarles rendimiento alquilándolos por su bajo coste- de momento hay margen para resolver la demanda en los alquileres”, ha asegurado. “En todo caso”, matiza Valle, “si se diera el caso y has comprado bien, podrás vender ese piso y como lo has comprado a precio más bajo le sacarás rendimiento igualmente”.